임대인이 보증금을 돌려주지 않아서 상가를 계속 사용한 경우,

임차인은 월세를 얼마나 내야 할까?

법무법인 태창 광주사무소

조형래 변호사(형사·이혼 전문)

고려대학교 법학전문대학원 졸업

상가임대차 계약이 종료됐는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아서 임차인이 상가를 계속 사용한 경우, 임차인은 월세를 기존 계약에 정했던 액수와 동일하게 지급하면 될까요, 아니면 상승한 시세에 맞춘 월세를 지급해야 할까요?

그동안 법원은 부동산 임대차계약이 끝났는데도 부동산을 계속 사용한 임차인은 기존 계약에서 정한 월세가 아니라 상승한 시가에 상응하는 월세를 감정평가한 금액을 부당이득으로 반환하도록 판결해 왔습니다. 즉, 기존 계약에서 월세를 100만원 지급하는 것으로 정했는데 계약기간이 끝난 이후에는 시세가 200만원으로 오른 경우, 기존 100만원이 아닌 200만원을 기준으로 사용한 기간만큼의 금액을 부당이득한 것으로 봐서 임대인에게 지급하도록 해왔습니다.

상가 임대인이 보증금을 돌려주지 않았어도 똑같은 논리가 적용되어 왔었는데, 대법원은 최근에 “기존 계약에 따른 임대료만 지불하면 된다”라는 판단을 내놨습니다. 즉, 더 사용하게 된 시기에 임대료가 많이 올랐다고 하더라도 기존 계약에서 정했던 월세만 지급하면 된다는 것입니다.

재판부는 “상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다”라는 점을 근거로 들었습니다.

대법원은 더 나가서 “상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다”라며, “상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다”라는 판단도 내놨습니다.

이번 대법원 판례로 인해 임차인을 계약만료 시기에 맞춰서 내보내기 위해 사전에 필요한 법적 조치를 잘 취해놓는 것이 더욱 중요해졌습니다.